Ипотека в Испании. Нюансы

Для иностранцев ипотека в Испании предлагается под очень удобоваримые проценты, что сразу же многих привлекает. В последние годы различные банки обещают проценты по ипотеке в диапазоне 3.9 — 4.5%. Это приятно, но не всё так просто.

Не надо слепо верить риэлторам, которые убеждают до заключения предварительного договора, что вы запросто получите ипотеку на 60 — 80% и даже 100% от цены объекта. Практически это возможно, когда покупается проблемная недвижимость непосредственно у кредитной организации (изъятая у должника) или когда банк является соинвестором постройки жилья (для первички).

В остальных случаях иностранец (если это его первое жильё в Испании) может реально надеяться на хорошие банковские условия при ипотеке на сумму до 50% от цены. Сейчас поймёте: почему?

Испанские банки после нескольких скандалов не очень доверяют документам, предоставляемым иностранцами из России и Украины. Некоторые кредитные организации повально, а иные выборочно проверяют достоверность сведений, запрашивая информацию в соответствующих органах и банках в странах нерезидентов.

Кроме того, для надёжности, если запрошенная сумма для ипотеки превышает 50% от стоимости недвижимости, банки требуют положить внушительную сумму к ним на депозит. Например, в 2012 году для клиента, желавшего получить ипотечный кредит в 100 тыс. евро, что составляло 60% от стоимости жилья, испанский банк потребовал положить на его депозитный счёт 20 тыс. евро сроком не менее, чем на 2 года. В то же время, когда требования были снижены до 50%, такие условия были банком сняты.

Кроме того, следует учитывать, что испанский банк обязательно заставит покупателей страховать свою жизнь и покупаемое имущество. Причём будет настаивать, чтобы страховку выдали конкретные страховые организации с далеко не низкими тарифами. Если недвижимость покупается на обоих супругов, то, соответственно, страхование жизни обязательно для каждого. В зависимости от возраста сумма страховки может достигать от нескольких сотен евро до сумм свыше тысячи евро. При этом большинство банков требует застрохаваться сразу на первые 2 года, а затем страховаться ежегодно.

Дополнительно кредитная организация обязательно сделает собственную оценку покупаемой недвижимости, что обойдётся клиентам, как правило, в несколько сотен евро.

Теперь о необходимых документах для получения ипотеки. Банки обязательно просят справку о доходах (из России 2-НДФЛ) за последние 3 года, об источнике и размере постоянных доходов (трудовой договор и приказ о назначении размера заработной платы), а также справку о кредитной надёжности. Последний документ многим покупателям неизвестен, и большинство не понимает, где его получить? Поясняем: во всех странах есть специальные организации, которые дают справки о наличии или отсутствии у вас кредитов в национальных банках. Взять справку на самом деле очень просто.

Кроме того, испанские банки при решении вопроса о выдаче ипотеки могут запрашивать любую дополнительную информацию, которую считают необходимой. Например, могут запросить справку из банка в вашей стране, где у вас открыт счёт, и движение по этому счёту за последние 3 года. Либо попросить сведения о наличии у вас в стране проживания недвижимости, а также автомобилей и т.п.

Как правило, после предоставлению банку всех необходимых документов, рассмотрение о выдаче ипотеки (кредита) на запрошенную сумму происходит в течение 2-х недель. Если вы не смогли предоставить все документы, запрошенные банком, то положительный результат не гарантируется. В лучшем случае, вам дадут дополнительное время на предоставление документов или предложат более жёсткие и менее выгодные условия.

Для гарантии заявление на получение ипотеки следует подавать сразу в несколько банков. Это убережёт впоследствии от неприятностей.

Одна из неприятностей состоит в следующем. Предварительный договор на покупку жилья заключается до выяснения вопроса о возможности получения ипотеки в испанском банке. То есть, неизвестен процент по кредиту, неизвестны банковские условия, неизвестны ВСЕ требования банка и т.п. Если покупатель заранее рассчитывал на ипотеку, то, заключая предварительный договор, принимает на себя риск.

Риск состоит в следующем. Дело в том, что задаток (минимум 5 тыс. евро), оплаченный при заключении предварительного договора, останется в собственности продавца, если к определённому сроку покупатель не сможет внести сумму в полном объёме в счёт оплаты за покупаемую недвижимость. Были случаи, когда покупатели не успевали уложиться в срок, обусловленный предварительным договором, чтобы оформить ипотеку и теряли задаток или были вынуждены платить значительные штрафные санкции.

Поэтому следует очень серьёзно относится к тексту предварительного договора, обуславливать в нём реальные сроки с неким запасом. А также стоит пытаться заранее узнать хотя бы предварительные требования банков, в которых намереваетесь взять ипотеку. В этом вам могут помочь только профессионалы.

И ещё один важный момент: НИКОГДА не подделывайте документы, подаваемые в банк. Особенно этим грешат иностранцы из России в отношении справок о доходах. Это чревато. Многие испанские банки стали проверять сведения через партнёрские организации в России, в том числе запрашивая сведения в фондах обязательного страхования и вычисляя на основании полученных данных истинные доходы. В случае выявления подделки документа, вам грозит, как уголовное преследование в Испании, так и на Родине.