Особенности аренды жилья в Валенсии

После того, как покупатель становится счастливым обладателем недвижимости в Валенсии, у него очень часто возникает вопрос о сдаче жилья в аренду. И лучше знать о подводных камнях в этом вопросе… Я вам расскажу о некоторых нюансах, о которых не принято особо распространяться, но которые знать иностранным владельцам необходимо.

Во-первых, следует знать, что законодательство Испании защищает в первую очередь арендатора. Это национальная особенность. Правда, с 2014 года ситуация несколько изменилась, добавив некоторые права арендодателю. Однако основной принцип остался — арендатор квартиры почти всегда прав, даже если в договоре записано иное. Это надо знать и понимать.

В настоящее время действуют следующие основные принципы — любой собственник жилья вправе сдавать его в долгосрочную аренду. А вот в краткосрочную аренду физическому лицу сдавать жильё в аренду в Испании запрещено. Да-да, по испанскому законодательству в краткосрочную аренду вправе сдавать жильё только юридические лица. Поэтому всякие предложения от физических лиц на сайтах о краткосрочной сдаче жилья туристам в аренду — это прямое нарушение испанского законодательства. И это следует знать!

Испанцы как бы учатся обходить запрет на сдачу в краткосрочную аренду своего жилья, уходя в тень, и выдавая всякие околозаконные разрешения на пользование помещением, избегая слово «аренда». Однако это всё хило и шито белыми нитками…

Поэтому о краткосрочной аренде говорить не буду и уделю внимание долгосрочной аренде, которая, как правило, считается от 6 месяцев и более. Учтите, не всё так просто, как кажется. Ещё раз напомню — законодательство Испании защищает в основном арендатора, а не арендодателя.

Запомните — арендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды до 3-х лет (ранее было до 5-ти). Что это означает на практике — если арендатор за месяц до окончания годового срока аренды не изъявил желания расторгнуть договор, то тот считается продлённым на тех же условиях ещё на один год. И так до 3-х лет. При этом арендодатель не вправе произвольно увеличивать арендную плату, а лишь на разрешённую величину (по сути, на величину инфляции — около 1-2%).

А теперь о тревожной особенности. В соответствии с испанским законодательством за ремонт квартиры, сетей в них, мебели и техники отвечает арендодатель. Ещё раз — отвечает не арендатор, а арендодатель. Ремонт всегда за счёт арендодателя! Исключение, если будет доказано, что арендатор навредил умышленно. Ключевое слово — «доказано». Но как арендодатель должен доказывать умысел — непонятно!

Этой коварной законной нормой очень здорово пользуются ушлые арендаторы. Они, заключив договор аренды, тут же начинают красить стены, повреждать сети, а затем их ремонтировать, выводить из строя технику и сдавать её в починку. Причём цены за услуги ремонта выставляются бешенные «ручными» компаниями, которые рассчитываются откатом с арендатором.

«Арендаторский терроризм» очень развит в Испании. Спасение от него лишь одно — страхование жилья от действий арендатора. Это не дёшево, но это единственное противодействие. Пока единственное! Не верьте, если вам адвокат или юрист (хестор) предложат записать нормы в договор аренды, защищающие арендатора, это не сработает. Суд всё равно применит законную норму, а пункты договора посчитает недействующими. Такова практика!

Ещё одна тонкость. Законодательством Испании установлено, что арендатор должен платить аренду с 1 по 6-е число каждого месяца. И чтобы вы не записали в договоре аренды, будет действовать законная норма. Помните об этом!

Следует также знать, что многие муниципалитеты требуют, чтобы при заключении договора аренды арендодатель вносил страховую сумму. Это обязательное требование, невыполнение которого в последствии ведёт к пени и штрафам. В Валенсии арендодатель обязан внести страховую сумму в размере одной месячной аренды на специальный счёт в течение 15 дней после заключения договора. Если позже, то идёт пеня. А если при проверке обнаружится, что арендатор умышленно не заплатил страховую сумму, то его ожидает штраф до 3 тыс. евро. Так что с этим не шутите.

Ещё одна испанская особенность. Когда сдаёте квартиру в долгосрочную аренду обязательно переводите коммунальные счета на арендаторов. Обязательно! Ибо в противном случае за неуплату коммуналки будете отвечать лично вы, а с арендаторов её взыскать будет очень сложно.

Надо также знать, что регистрация в муниципалитете сделок по аренде жилья является добровольной. Если арендатор требует регистрации сделки, то, скорее всего, он хочет прописаться в вашем жилье. Вам следует решить для себя: надо вам это или нет? С одной стороны ничего страшного, но, если произойдёт конфликт, то лишний геморрой с лишением прописки.

И наконец. Сдавайте жильё лучше через испанских риэлторов. В этом случае вероятность напороться на мошенников и «арендных террористов» гораздо ниже, чем при самостоятельных действиях.