Сосредоточенность на тех районах Испании,
которые раскручены
Обычно агентства по продаже недвижимости странах проживания покупателей предлагают объекты в Испании в наиболее раскрученных для отдыха регионах — Барселоне, Тенерифе, Салоу, Майорке, Малаге и рядом с ними расположенных населённых пунктах. Это оправдано тем, что большинство россиян и украинцев благодаря зашоренности турфирм их стран отдыхали именно в этих местах, и легко убедить, что там прекрасные районы для жизни и отдыха. Но, к счастью, не только там.
Например, в Валенсии не предлагают с таким придыханием купить жилую недвижимость, как в Барселоне. Конечно, столица Каталонии – прекрасный город, но шумный, мало зелени, а некоторые его вонючие районы из-за выбросов заводов совсем не идеал для стремления там проводить долгое время. Но об этом говорить не принято, это узнаёшь, порой, когда жильё уже твоё.
А Валенсия – зелёный город с тысячелетней историей и прекрасными пляжами остаётся в стороне от риэлторов. Причина тому банальна. Этот испанский город-миллионник до недавнего кризиса не привечал иностранцев ни как туристов, ни, тем более, как собственников жилья. Консервативная традиция — Валенсия для валенсийцев! Даже прямые авиарейсы из России до 2012 года некоторое время запрещали, мол, понаехали… В то же время, город, по оценкам испанских экспертов, признан самым лучшим для жизни в Испании, и его недвижимость на побережье очень даже привлектельна среди европейцев.
Или, скажем, провинция Кастельон. Она граничит на юге с Каталонией, пляжи не хуже, а, может, и лучше. Местные городки уже сотни лет используют испанские богатеи с целью обустройства личных резиденций для отдыха. В Мадриде престижно иметь «дачу» в Беникассиме. Правда, в последнее время в России стали раскручивать район Марина Дор, где ведётся массовое строительство с участием русского бизнеса. Но, например, столица провинции Кастельон-де-ла-Плана как-то неоправданно замалчивается, хотя для инвестиций в недвижимость Испании на побережье очень даже приличный вариант.
Европейцы (британцы, ирландцы, немцы), кстати, предпочитают купить недвижимость в Испании в провинциях Аликанте (Бенидорм, Кальпе) и Кастельоне (Беникассим, Монкофар), а не в Каталонии, где аналогичные объекты значительно дороже.
Желание купить недвижимость в Испании
на первой линии у моря
Покупка недвижимости в Испании на первой линии у моря имеет не только свои плюсы, но и минусы. И кому об этом знать, как не местным жителям. Они вовсе не стремятся, чтобы окна их квартир выходили на море, которое плещется под окнами. С одной стороны – прекрасный вид, если хорошая погода и тепло. Но если холод и сильный морской ветер с песком и солёными брызгами — то уже не так всё радужно. Первая линия – это отлично, если вы намерены проводить в своём жилье тёплое время года или сдавать его в аренду отдыхающим. А вот зимой в нём жить не всегда комфортно.
И ещё есть один нюанс. Как правило, в старых испанских городах традиционно центральная часть располагалась в нескольких километрах от моря. Это делалось для того, чтобы население могло успеть укрыться за крепостными стенами, если нападут пираты. С тех времён побережье заселяли рыбаки и цыгане, и так длилось веками. И продолжается и сейчас. Купмить квартиру в Испании на первой линии моря, но в окружении цыганских поселений – совсем не комильфо. Исключение из правила – это новые курортные городки, специально построенные для туристов.
В Испании так — гораздо лучше купить недвижимость пусть от моря в нескольких километрах, но обязательно с красивым видом из окна и бассейном, в который можно окунуться в любую погоду. Близость жилья к пляжу в Испании никогда не стояла на первом месте. Это следует понимать. Скорее престижным считается близость к парковым зонам, где в тени деревьев можно спасаться от жары.
Стремление купить жильё в Испании
неоправданно больших размеров
Перед тем, как будет совершена покупка недвижимости в Испании на побережье Средиземного моря, стоит определиться с основным её назначением. Если для краткосрочного отдыха (1-2 месяца в году), то не стоит стремиться купить жильё в Испании большой площади – это нерационально. Скорее, важнее, чтобы для каждого члена семьи была, пусть маленькая, но собственная комната. Вот как раз, в проектировании такого жилья испанцы поднаторели, и именно оно пользуется наибольшим спросом у европейцев. Умудряются строить вполне комфортные квартиры с 3-мя комнатами и общей гостиной на площади в 50-60 кв. м.
Кстати, квартиры небольшой площади сдать в аренду в Испании гораздо легче, чем большущие хоромы. Это на всякий случай, если вы захотите сдавать своё жильё в аренду на время отсутствия. Поэтому перед покупкой недвижимости в Испании стоит обязательно чётко определиться, что вы намерены с ней делать в будущем.
Желание взять ипотеку в Испании
на минимальный срок
Если Вы надумали совершить покупку недвижимости в Испании в ипотеку, то лучше её брать на максимально возможный срок. Как правило, до достижения 65-летнего возраста заёмщика. Сейчас поймёте почему.
Некоторые думают, что взяв ипотеку на короткий срок, уберегут себя от лишних процентов по уплате за кредит банку и покажут ему некую свою состоятельность, мол, могу быстро расплатиться – я крутой!
Однако, во-первых, ваши понты никто в испанском банке не оценит, уж поверьте. Во-вторых, в европах считается разумным брать ипотеку на как можно более продолжительный срок. И когда вы вдруг начинаете этот срок просить изменить в меньшую сторону, то у банкиров возникает сомнение в психической адекватности заёмщика. Ведь чем больше срок, тем ниже ежемесячные платежи, а годовые банковские проценты в размере 3.9-4.5% для иностранцев не столь существенны по сравнению с теми, что на их родине.
И, наконец, следует знать, что любую ипотеку в Испании можно прервать досрочно, заплатив штраф в размере 1% от оставшейся суммы основного долга. Плюс нотариальное оформление досрочного прерывания ипотечной беременности обойдётся около 1000 евро.
Стремление купить недвижимость в Испании
без риэлторов
Некоторые покупатели (в особенности этим страдают россияне) пытаются купить недвижимость в Испании без посредников, не привлекая к процессу сделки купли-продажи риэлторов. Стремление сэкономить на сделке 2-3%, порой, настолько велико, что забывается об элементарной безопасности.
Не всё так просто в процедуре покупки недвижимости в Испании. Например, без наличия NIE (номера идентификации иностранца) вам её не продадут. Кто-то должен помочь вам его получить, что не так легко, если не знаешь как. Кроме того, надо открыть счёт в испанском банке, что становится для россиян и украинцев с каждым годом всё труднее и труднее. Надо уметь договариваться с продавцом на хорошие условия сделки – это, на самом деле, достаточно трудно.
Изначально от имени собственника продаваемой недвижимости в Испании, как правило, выступает адвокат, который будет предлагать самые выгодные для продавца и самые жёсткие для покупателя условия. Порой, из-за неадекватных условий предварительного договора многие «экономисты» влетают впоследствии на существенные штрафы или теряют задатки. И это не говоря о тех мелочах, которые надо обязательно проверить во время сделки, чтобы потом они не всплыли в виде неприятных неожиданностей для нового собственника.
Есть вообще такие нюансы, как, например, переговоры с банком о снятии ипотеки с покупаемого жилья или переводом её на нового собственника, которые без посредника даже пытаться не стоит делать. Иначе банкиры запросят такой перечень документов, что полгода собирать будете. Даже перевод коммунальных счетов на нового собственника или выписку чеков в банке лучше проводить с помощью специалистов. Если не умеете – влетите на деньги и заплатите в несколько раз больше, чем требуется. Это доказано практикой!
Кстати, был показательный случай. Покупателя заранее предупредили, чтобы самостоятельно ничего не делал, но он оказался упёртый. Пошёл в банк и лично договорился о выдаче ему чека для расчёта за недвижимость при нотариусе (так принято в Испании). Он думал, что всё просто. И банк выписал ему чек, официально взяв за услугу 500 евро. Хотя такие операция обычно стоят в 10 раз дешевле. Есть и дорогие услуги под гарантии банка – ему такую и навязали. Жизненного опыта не хватило заранее поинтересоваться, сколько она стоит? Понял, когда выдали чек. После этого бросился за помощью, мол, разберитесь, помогите, меня обули… Запомните — в Испании с банками надо ухо держать востро!!!
Покупка недвижимости в Испании
исключительно ради ВНЖ
Порой, всякого рода жулики предлагают помочь недорого купить недвижимость в Испании и на этом основании получить вид на жительство. Следует знать, что ВНЖ дадут, если объект будет стоить не менее 500 тыс. евро. Остальное – от Лукавого. Одно время пытались снизить эту планку до 160 тыс. евро – парламент не пропустил.
В Испании гораздо легче получить ВНЖ на иных основаниях, чем покупка жилья. И, кстати, это гораздо легче сделать, чем в большинстве стран ЕС. Например, если вы сможете доказать наличие у вас постоянного годового дохода, не зависящего от вашего нахождения в Испании, то сможете спокойно получить ВНЖ без права на работу. Есть и другие вменяемые варианты…
Покупка банковской недвижимости в Испании
без привлечения специалистов
В Испании кризис. И очень много недвижимости дёшево продают банки, забрав её у обанкротившихся заёмщиков. Такие объекты купить супер выгодно, но в то же время опасно. Дело в том, что испанские банки вовсе не белые и пушистые, и могут покупателю всучить вроде как дешёвую недвижимость, но на которую новый собственник впоследствии вынужден будет потратить больше её стоимости.
Подвохи в следующем. Во-первых, банк может не оплачивать коммунальные услуги за свою собственность всё время, как забирал её у заёмщика и потом ею владел. Такие задолженности могут копиться годами и составлять тысячи и даже десятки тысяч евро. Если заранее не проверить и не прописать в договоре, то все эти долги перейдут на нового собственника объекта.
Во-вторых, зачастую озлобленные на банк заёмщики умышленно повреждают коммунальные сети, перерубая электрические провода, цементируя канализационные трубы и т.п. Соответственно, новому собственнику придётся раскошелиться, чтобы всё восстановить.
И, наконец, банк может скрывать истинное состояние дома, в котором находиться продаваемый объект. Если дом старый и требует капитального ремонта, то рано или поздно это произойдёт, а новый собственник вынужден будет из своего кармана потратиться на это, поскольку ранее никаких взносов на капремонт не вносил. Сумма может быть очень существенной.
Есть ещё ряд подвохов, но они не столь критичны. Обнаружить их и вовремя предупредить о последствиях могут лишь специалисты в сфере недвижимости — это их профессия.
